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Chi acquista un immobile da un'impresa costruttrice è bene che valuti in anticipo i rischi cui può andare incontro in caso di fallimento del venditore. L'articolo 67 della legge fallimentare (Rd 267/1942) stabilisce infatti che 'sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo stato d'insolvenza del debitore:...gli atti a titolo oneroso compiuti nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito sorpassano notevolmente ciò che a lui è stato dato o promesso...'.
Questa azione prende il nome di 'azione revocatoria fallimentare' e serve per far dichiarare l'inefficacia dell'atto di vendita (per i presupposti si veda la scheda qui a fianco).
Il preliminare. Nel caso si arrivi alla conclusione della compravendita 'passando' prima per la sottoscrizione di una preliminare di vendita (come accade nella maggior parte delle contrattazioni), si tenga presente che l'atto soggetto all'azione revocatoria fallimentare sarà solo l'atto notarile definitivo e non il preliminare. Solo il primo, infatti, ha come effetto il trasferimento della proprietà del bene immobile ed è, quindi, idoneo a creare un danno al patrimonio dell'immobiliare fallita e a ledere la condizione di parità che deve sussistere tra i creditori del fallimento. Se l'acquisto è fermo alla fase del preliminare, in caso di fallimento l'immobile rimane nel patrimonio dell'impresa venditrice non essendo avvenuto il trasferimento.
Come ha più volte affermato la Cassazione, l'esistenza dei presupposti dell'azione revocatoria fallimentare dovrà pertanto essere accertata con riferimento alla data del rogito.
Le garanzie. Alla luce di quanto sopra esposto e considerati i rischi insiti in simili operazioni immobiliari, è opportuno che l'acquirente chieda all'impresa venditrice idonee garanzie (quali, ad esempio, il rilascio di una fidejussione bancaria o di una polizza assicurativa), per scongiurare gli eventuali negativi effetti di una successiva azione revocatoria fallimentare (consistenti, in sostanza, nella perdita del l'immobile). Nel caso in cui l'impresa non acconsenta, è opportuno che l'interessato si tuteli da sè rivolgendosi a una banca e sopportando i relativi costi.
a cura di
Marcello Claudio Lupetti LE CARATTERISTICHE DELL'AZIONE
La revocatoria fallimentare - prevista dall'articolo 67 della legge sul fallimento - è un'azione che tende a far dichiarare inefficace la compravendita dell'immobile, in modo tale che possa poi essere rivenduto all'asta e il curatore del fallimento possa distribuire il ricavato tra i creditori. Si può fare entro cinque anni dalla sentenza di fallimento e presuppone che l'impresa venditrice venga dichiarata fallita entro due anni dalla stipulazione dell'atto di vendita.
L'avvio dell'azione risulta agevolato dal fatto che la legge dà per scontata (presunzione) l'esistenza, tra l'altro, di un danno per i creditori del fallimento, danno che dipende dalla lesione della condizione di parità che deve esserci, sempre per legge, tra i creditori stessi. Tuttavia chi ha acquistato l'immobile può fornire la prova contraria, consistente nella dimostrazione che l'atto impugnato non ha cagionato alcuna lesione della condizione di parità tra i creditori oppure che il danno è stato minore del valore del bene venduto.
FRANCIA
Le norme che riguardano il fallimento dell'immobiliare sono contenute nel Codice della costruzione e dell'abitazione e nella legge sulla liquidazione giudiziaria e l'amministrazione controllata. Il sistema francese individua due situazioni possibili: il contratto di costruzione di una casa individuale e la vendita di un immobile da costruire. In favore dell'acquirente di una casa individuale in costruzione due differenti tipi di tutela. La prima è la garanzia di consegna: il costruttore deve obbligatoriamente munirsi di una garanzia bancaria o assicurativa che intervenga nel momento in cui si verifichi il rischio di mancata o cattiva esecuzione dei lavori previsti dal contratto e al prezzo convenuto. Addirittura, il garante, in caso di inerzia del costruttore, può sostituirsi a lui per far eseguire o completare le opere e questo anche in caso di fallimento o liquidazione giudiziaria del costruttore.
Una garanzia supplementare, non obbligatoria, consiste nella stipula di una assicurazione che rimborsi al committente le spese sostenute, nel caso in cui il cantiere non venga aperto alla data convenuta.
La seconda situazione presa in considerazione è quella della vendita di un immobile in costruzione su terreno di proprietà del costruttore, diverso dall'abitazione individuale. Si tratta di un contratto in cui l'acquirente si impegna a ritirare e pagare l'immobile alla consegna, o di vendita di cosa futura, con pagamenti periodici prima della consegna. Anche in questo caso le garanzie offerte sono di due tipi. La garanzia di consegna comporta un'apertura di credito nei confronti del costruttore in modo che il garante si sostituisca a lui nel versamento delle somme necessarie a portare a termine la consegna in caso di difficoltà economica. Questa stessa garanzia può estrinsecarsi in una cauzione in cui il prestatore si obbliga solidalmente con il costruttore a pagare all'acquirente le somme necessarie alla consegna dell'immobile. Entrambe queste ipotesi pongono a carico dell'ente che presta cauzione o apre credito un'obbligazione indipendente e autonoma rispetto a quella del costruttore, destinata a operare anche in caso di fallimento di quest'ultimo. La seconda garanzia, quella di rimborso, opera in maniera del tutto simile a quella vista per la costruzione di abitazione indipendente e rifonde all'acquirente le spese sostenute in caso di risoluzione amichevole o giudiziaria del contratto di acquisto. GERMANIA
Le norme sul mercato delle costruzioni ('Verdingungsordnung fur Bauleistungen') consentono al futuro proprietario di tutelarsi dai passi falsi del costruttore imponendo a quest'ultimo la stipulazione di un'assicurazione, o la fornitura di adeguata garanzia, che servirà sia nel caso di esecuzione inesatta che in caso di fallimento. Salvo diversa pattuizione, il costruttore deve approntare la garanzia entro 18 giorni dalla conclusione del contratto. Nel caso in cui non lo facesse, l'acquirente avrebbe il diritto di trattenere dalle somme dovute l'equivalente della garanzia. REGNO UNITO
In linea generale la sorte del contratto di compravendita di un immobile in caso di fallimento del costruttore dipende dal tipo di contratto che è stato stipulato. Ad esempio, se il proprietario di un terreno conferisce l'incarico a un costruttore di edificare l'area e in seguito il costruttore fallisce, il proprietario del terreno lo sarà anche dell'edificio. Questo solo se il contratto non sia stato firmato inserendo una clausola contraria, nel qual caso l'edificio resterebbe di proprietà dell'imprenditore entrando così nel fallimento. Non vi sono norme o consuetudini che impongano al costruttore di fornire adeguate garanzie a tutela dell'acquirente. Pare comunque che l'orientamento prevalente sia quello di sottrarre l'immobile dalla disponibilità dei creditori del costruttore fallito, tutelando così l'acquirente. SPAGNA
La 'Ley de Ordenación de la Edificatión' regola il processo di costruzione e il regime di responsabilità e garanzie di tutte le parti coinvolte. E' previsto il caso in cui, per qualsiasi motivo, il venditore non possa tener fede all'impegno preso ed è previsto l'obbligo di stipulare un'assicurazione che indennizzi l'acquirente in questo caso. La norma si applica a qualunque tipo di immobile a uso abitativo e la garanzia si estende a tutte le somme già versate maggiorate degli interessi legali. La legge prevede anche sanzioni al costruttore che possono arrivare fino al 25% delle somme versate a titolo di indennizzo. Ulteriore importante garanzia indiretta è data dall'obbligo per gli agenti immobiliari, pena la mancata iscrizione nel registro del commercio, di stipulare delle assicurazioni per coprire eventuali rischi professionali.

fonte: Osservatorio Immobiliare

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