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Puo’ essere previsto in un contratto di locazione oltre alla garanzia fideiussoria una garanzia di redditività dell’immobile ? La Corte Suprema è chiamata ad occuparsi di una complessa vicenda immobiliare coinvolgente, da una parte, l’Inail e dall’altra la società Cinecittà. Nel 1997 quest’ultima vende un ampio complesso immobiliare alla prima, nel contratto viene anche assunta da parte dell’alienante una garanzia di redditività per i sei anni successivi in connessione alla circostanza che l’immobile stesso risulta locato al momento della cessione. Tale garanzia è rinforzata attraverso una fideiussione bancaria. Non trascorrono neanche due anni dalla cessione che il conduttore decide di recedere dal contratto e, a quel punto, l’Inail si ritiene legittimato ad escutere la garanzia avendo perso i canoni in seguito al detto recesso. La società Cinecittà ritiene illegittimo tale comportamento ed inizia un giudizio teso ad ottenerne la censura completa o, in subordine, una riduzione ad equità degli obblighi di garanzia su di essa gravanti. Questa iniziativa viene respinta tanto in primo grado che in sede di gravame ed allora si ricorre al giudizio di legittimità contenuto nella decisione in commento. Tra gli argomenti utilizzati a sostegno della propria pretesa vi è quello di collegare l’obbligo di garanzia al contratto in locazione in essere e non, genericamente, alla cessione dell’immobile. La ricorrente sostiene cioè, se ben si è inteso il motivo, che ha inteso garantire l’acquirente per il caso di inadempimento del contratto di locazione mentre, laddove quest’ultimo fosse venuto meno, come in effetti è avvenuto con il recesso, la garanzia si sarebbe anch’essa estinta seguendone necessariamente il destino. Viene poi sostenuta la natura di clausola penale dell’obbligo di garanzia, quale anticipata liquidazione del danno, così come la sua riconducibilità ad equità stante l’intercorso mutamento dei tassi di rendimento finanziario che avrebbero portato quella somma a rappresentare una redditività del 22% dell’investimento compiuto dall’Inail. La Suprema Corte, condivisibilmente alla luce di quanto risulta dalla decisione, respinge il ricorso attraverso un’opportuna ricostruzione sistematica della fattispecie. L’intera pattuizione, infatti, viene ricondotta al di là degli schemi tipici della compravendita e della cessione del contratto di locazione per vedersi riconoscere, piuttosto, la ben più corrispondente natura di una fattispecie atipica caratterizzata da una serie di pattuizioni che non possono consentire una frammentazione interpretativa degli interessi perseguiti dalle parti. Emerge così come legittima e coerente la lettura della Corte d’Appello che ha individuato l’obbligo di garanzia di redditività come del tutto prescindente dal destino dei contratti di locazione in essere al momento della cessione e, quindi, pienamente attivabile in caso di loro cessazione. La lamentela connessa poi, all’asserita sproporzione in concreto determinatasi in relazione alla redditività effettivamente prodotta dall’attivazione della garanzia, viene ben ricondotta alla materia della risoluzione per eccessiva onerosità, ex art. 1468 c.c. Ciò, peraltro, solo al fine di osservare che l’aumento dei rendimenti finanziari osservatosi nel periodo deve considerarsi pienamente rientrante nella normale alea del contratto così come stipulato, senza cioè che possano ritenersi ricorrere gli estremi di imprevedibilità ed eccezionalità che la norma in questione richiede espressamente al fine di potersi accogliere la richiesta di risoluzione del negozio. (Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 25/03/2009, n. 7225)

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