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E’ possibile in un contratto di locazione ad uso abitativo prevedere una “scalettatura” per quanto concerne i canoni ? Il caso
Contratto a canone libero della durata di 4 anni più 4, per un’abitazione con un canone annuo ove figuri
una clausola secondo la quale «per i primi due anni il locatore concede al conduttore una riduzione sul
canone annuo ove dopo i primi due anni si realizza, pur se dissimulato da una iniziale riduzione, un
concreto incremento del canone di locazione. Questa clausola è inseribile nel contratto di locazione?
Nelle locazioni libere, di cui all’articolo 2, comma 1, legge 431/98, la clausola che prevede per i primi due
anni un affitto più basso e, per gli anni successivi, un affitto più alto, deve ritenersi legittima. L’articolo 13,
comma 1, legge 431/98, recante «patti contrari alla legge», dispone solo che «è nulla ogni pattuizione volta
a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e
registrato». A sua volta, l’articolo 13, comma 4, legge 431/98, si limita a stabilire che «per i contratti
stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente
legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico normativo
diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito».Secondo la
giurisprudenza, la “ratio” dell’articolo 13, comma 1, legge 431/98 è quella di tutelare l’esigenza che la
misura stabilita nell’iniziale contratto di locazione scritto e registrato resti invariata, a parte l’eventuale
aggiornamento Istat, per tutta la durata del rapporto legalmente imposta. La norma tende dunque a colpire
ogni patto aggiunto nel corso della locazione, volto alla maggiorazione del canone originariamente fissato.
In questo senso Tribunale di Salerno, 24 febbraio 2006, per il quale «la iniziale libera determinazione del
canone riconosciuta in sede di stipula non implica pure la libera negoziazione del corrispettivo nel corso
dello svolgimento del rapporto».
I principi di cui sopra non sono applicabili negli stessi termini alle locazioni cosiddette convenzionate di cui all’articolo 2, comma 3, legge 431/98, in cui il canone non è libero, ma è vincolato al decreto ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 30 dicembre 2002 e agli accordi locali stipulati tra le organizzazioni della
proprietà e i sindacati inquilini.

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