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Nel rapporto che le parti di una compravendita intrattengono con l'agente immobiliare, può capitare - visto che l'acquisto o l'alienazione di un immobile, per la maggioranza delle persone, costituiscono un evento molto importante ma non certo frequente - che non si abbiano ben chiari i propri diritti o, per converso, i doveri del mediatore. Ecco, pertanto, alcune cose che è meglio sapere.Mediazione: gli obblighiNello svolgimento della sua opera di mediazione, l'agente ha il compito di segnalare l'esistenza dell'affare e mettere in contatto le parti interessate a concluderlo. Deve comunicare, oltre alle circostanze note, quelle conoscibili con la normale diligenza.Al mediatore è vietato non solo dare informazioni false, ma anche fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato, poi risultate non vere. Per esempio, se afferma erroneamente che l'immobile non è ipotecato, è responsabile dei danni sofferti dal cliente.L'esclusivaL'incarico di mediazione può essere di due tipi: con o senza esclusiva. Con l'esclusiva il venditore s'impegna per un certo lasso di tempo a non vendere direttamente la casa e a non coinvolgere nella trattativa altre agenzie. Come contropartita ha la speranza che il mediatore si dia davvero da fare per trovare un acquirente.Lo stesso venditore, inoltre, in questo modo può ragionevolmente sperare di evitare l'affollarsi di proposte perditempo fatte balenare non solo da acquirenti poco seri ma anche da agenzie che, pur di assicurarsi un incarico, si inventano compratori inesistenti.L'agente che ottiene l'esclusiva dovrebbe concedere qualcosa in più al cliente, in modo che tale clausola non sia da considerare vessatoria (e, di conseguenza, nulla).Gli spazi principali di contrattazione sono due. Il primo è la clausola con cui il mediatore rinuncia al rimborso delle spese, nel caso in cui non riesca a concludere l'affare. Sono in pochi a saperlo: il mediatore, anche se non può chiedere l'onorario, ha diritto al rimborso spese, a meno che non ci sia una clausola contrattuale che lo esclude.La seconda clausola è l'impegno da parte del mediatore a scovare, e se possibile eliminare, ogni vincolo alla vendita (accertamento su ipoteche, proprietà in comunione, diritti di eredi in caso di donazione, indagine su eventuali abusi edilizi passati eccetera).La verifica dell'esistenza di ipoteche o servitù non è un obbligo del mediatore, tuttavia gli agenti più organizzati e professionali sono soliti assicurarla: si tratta, oltretutto, di un'operazione abbastanza semplice da svolgere, per via telematica, ed è possibile imporla per contratto.Penali esagerateVessatoria è stata considerata anche la clausola secondo cui il cliente deve versare comunque l'intero onorario pattuito se commette infrazioni al contratto di non grande rilievo. Come quando, per esempio, cambia idea e decide di ritirarsi dalla vendita mentre l'agente non ha ancora trovato un acquirente che si sia impegnato.DurataLa durata logica dell'incarico dipende dalla facilità di collocare la casa sul mercato. Per esempio, ci mettono più tempo ad essere venduti immobili proposti a prezzo troppo elevato, case di villeggiatura, appartamenti molto ampi, alloggi in quartiere a rischio e anche, al di fuori del settore delle abitazioni, superfici commerciali in vie di scarso transito.Per un immobile più facile da piazzare, la durata dell'incarico oscilla normalmente intorno ai quattro mesi. Va evitata la clausola che rinnova automaticamente l'incarico in mancanza di disdetta con raccomandata prima della scadenza. Il rinnovo deve essere effettivamente voluto dal cliente e non "imposto" dalla sua distrazione. Niente doppio ruoloL'agente immobiliare non può avere due differenti ruoli. Perciò, o assume quello di mediatore imparziale oppure sceglie di ricoprirne un secondo, ponendosi come "procuratore o mandatario" di una sola delle due parti (il venditore o l'acquirente dell'immobile). In questo, rarissimo, caso soltanto chi gli ha dato il mandato lo paga e lui deve agire solo per gli interessi di questa persona, avendo diritto all'onorario anche se non riesce nel suo scopo (purché si sia effettivamente dato da fare).

fonte: IL SOLE 24 ORE

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