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Per le abitazioni possedute alla data del 4 luglio 2006 dalle imprese immobiliari e per quelle ultimate da almeno quattro anni a quella data, la cui vendita avverrà in esenzione Iva, non scatta la rettifica della detrazione. In questo modo il legislatore, nel provvedimento di conversione del decreto legge 223/06 (o almeno nell'attuale versione), concede il legittimo affidamento richiesto dalle società di leasing e dalle immobiliari.Per i fabbricati strumentali, l'opzione per l'Iva, sia per la locazione che per la vendita, consente alle società proprietarie di mantenere, a regime, l'imposizione Iva, con il diritto a detrarre l'imposta assolta a monte. Tuttavia, è previsto il pagamento di un'imposta di registro dell'1% per le locazioni, anche finanziari, e di un'imposta ipo-catastale del 4%, da pagare alla vendita o al riscatto. Per i contratti di leasing immobiliare si potrà scomputare l'imposta di registro dell'1%, assolta durante il contratto, dalle imposte ipotecaria e catastale dovute in sede di riscatto.Le abitazioniSecondo l'emendamento approvato dalla commissione Bilancio del Senato, per i fabbricati abitativi posseduti al 4 luglio 2006 occorre distinguere due ipotesi, una per le società che non hanno costruito l'immobile e l'altra per quelle che lo hanno costruito. Per le società che non hanno costruito o ripristinato i fabbricati abitativi (immobiliari di rivendita o altre società di qualsiasi tipo), non si applica mai la rettifica della detrazione prevista all'articolo 19-bis 2, indipendentemente dall'anno di acquisto del fabbricato.Pertanto non si applica né la rettifica dovuta per il cambio di regime, con l'entrata in vigore delle nuove disposizioni (19-bis 2 comma 3), né quella per cambio di destinazione, quando per la prima volta, dopo il 4 luglio, le abitazioni saranno locate o vendute in esenzione Iva (19-bis2, comma 2).Per le imprese che hanno costruito le abitazioni e quelle che hanno eseguito o fatto eseguire interventi di ripristino, si apre un doppio binario. Se la costruzione o l'intervento è terminato prima del 4 luglio 2002 (4 anni prima dell'entrata in vigore del decreto), le imprese non rettificano la detrazione, né per cambio di regime, né di destinazione. Se, invece, i lavori finiscono dopo il 4 luglio 2002, le imprese di costruzione o di ripristino applicano la rettifica della detrazione all'atto del primo impiego di locazione o cessione, per cambio di destinazione (articolo 19-bis2, comma 3).Fabbricati strumentaliAlla scadenza del quarto anno dall'ultimazione della costruzione non occorre alcuna rettifica, in quanto il fabbricato, mediante opzione, potrà generare operazioni imponibili. Allo stesso modo, nessuna rettifica della detrazione Iva va eseguita per i fabbricati strumentali di cui si è proprietari al 4 luglio 2006, se nel primo atto di vendita o di locazione dell'immobile, stipulato dopo l'entrata in vigore della legge di conversione del decreto, viene esercitata l'opzione per l'imposizione Iva della locazione o della vendita dell'immobile.Locazioni in corso e futurePer i contratti di locazione in corso alla data di entrata in vigore del decreto, le parti devono presentare per la registrazione una dichiarazione, dove può essere esercitata l'opzione per l'Iva, con effetto dal 4 luglio 2006. Con provvedimento del direttore delle Entrate, da emanare entro il 15 settembre 2006, saranno stabiliti modalità e termini degli adempimenti e del versamento.Se invece il fabbricato viene locato o ceduto senza esercizio dell'opzione per l'imponibilità (ipotesi, peraltro alquanta remota), scatterà a quel momento la rettifica della detrazione (articolo 19-bis2) secondo i criteri ordinari.

fonte: Casa 24

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