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Il mattone tiene in apprensione Eurolandia. Dopo gli allarmi della Federal Reserve sul mercato statunitense, anche la Banca Centrale Europea nell'ultimo bollettino mensile ha sollevato il rischio di uno scoppio della bolla immobiliare in Europa.
Secondo l'autorità monetaria il livello dei tassi d'interesse ai minimi storici e la perdita di fiducia delle famiglie verso investimenti alternativi, hanno determinato aumenti da capogiro del valore delle abitazioni che possono essere considerati un segnale di rischio di sopravvalutazione degli immobili residenziali. In Europa tra il 2001 e il 2004 i prezzi delle case sono aumentati mediamente del 6,6% annuo, rispetto alla crescita del 3,8% registrata nel periodo 1997-2000, fino a raggiungere aumenti medi del 7,7% nella prima metà del 2005, con incrementi particolarmente sostenuti in Francia, Spagna, Irlanda e Italia.
Per quanto riguarda il nostro Paese l'analisi della Bce non trova riscontro nei valori diffusi dagli Osservatori del mercato immobiliare domestico più autorevoli. «Il grido di allarme della Bce - afferma Luca Dondi, analista di Nomisma - si poggia su basi poco solide, prende le mosse da una valutazione della recente dinamica del mercato non rispondente alla realtà». Dai principali studi di ricerca emerge una generale identità di vedute: nel primo semestre 2005 la crescita delle quotazioni delle abitazioni è ben al di sotto di quell'11,6% che ha spinto la Bce ha inserire l'Italia tra i mercati più esuberanti. Si va dal 3%, calcolato sui dati diffusi dall'Agenzia del Territorio, al 4,2% pubblicato da Consulente Immobiliare e da Nomisma, rispettivamente per le abitazioni nuove e usate.
«Tali dati - continua Dondi - si collocano in un quadro di progressivo raffreddamento del mercato immobiliare italiano, ormai evidente da oltre un anno. La fase marcatamente espansiva è ormai alle spalle e si misurano già gli effetti di un atterraggio morbido che allontana lo spettro dello scoppio di un'inesistente bolla speculativa». Anzi, le previsioni stimate da Gabetti sui prossimi tre anni indicano la progressiva tendenza alla crescita zero: la flessione delle compravendite vedrà il suo picco nel 2007 (-3,7%) e quella dei prezzi reali nel 2008 (-5,8%).
Il salutare assestamento in corso impedirà al mercato residenziale italiano di giungere a un pericoloso arretramento dei prezzi. Ma dopo i rendimenti annuali a due cifre messi a segno nell'ultimo lustro, gli immobili non possono essere considerati, in questa fase di mercato, gli investimenti rifugio per eccellenza. L'allungamento dei tempi medi di ricerca degli immobili (oltre 4 mesi) testimonia come le famiglie sono già più caute nell'effettuare un acquisto, la cui motivazione prevalente è sempre più la necessità di una prima casa, mentre si è fortemente ridimensionato l'acquisto a scopo d'investimento.
Accantonato il pericolo bolla speculativa, in un contesto di forte aumento della domanda di mutui per l'acquisto di abitazioni, un ulteriore spunto di preoccupazione nasce dalle future dinamiche dei tassi d'interesse. Il nervosismo espresso dalla Bce per il boom immobiliare europeo, rafforza le attese per un prossimo "cauto" rialzo del costo del denaro. Solo un aumento "sostenuto" dei tassi, oggi improbabile, potrebbe danneggiare le finanze delle numerose famiglie che hanno contratto un mutuo a tasso variabile.
IN CALO L'ASSE DELL'ARCO ALPINO
L'orologio immobiliare illustra la situazione dei mercati nei principali Paesi europei, evidenziando la loro evoluzione e i loro cicli di mercato. Gli ultimi mesi hanno registrato il lieve calo della Svizzera, che è scivolata in una fase di declino, pur restando un mercato solido e poco rischioso, e dell'Austria, che si è avvicinata alla zona critica. La Finlandia, al contrario, sta uscendo da un periodo difficile, anche grazie alla prevista introduzione dei Reits nel prossimo futuro. In Irlanda, Danimarca e Polonia, i mercati sono cresciuti sensibilmente nel recente passato e si stanno avviando verso la maturità. Diminuiscono le richieste di mutui nel Regno Unito, a causa dell'aumento dei tassi di interesse. Debole ancora il mercato tedesco, che mostra i primi segnali di ripresa.
Sostanziale allineamento tra la crescita dei prestiti ipotecari e la dinamica delle quotazioni immobiliari nei diversi Paesi dell'area euro. Se in Irlanda a una crescita media del valore delle case del 14%, nel quinquennio 1999-2004, corrisponde un aumento medio dei mutui del 24%; in Germania, dove il mercato immobiliare ha registrato una crescita vicina allo zero, l'ascesa media annua dei mutui è stata del 4%.

fonte: Il sole 24 Ore

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