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DI PAOLO PICCOLI*
La nuova legge sulla tutela degli acquirenti nel caso di fallimento del costruttore fa compiere un significativo passo in avanti alla qualità della nostra legislazione, sotto il profilo della tutela della parte contrattualmente più debole, ma nel contempo ha limitato le proprie ambizioni, rinunciando ad allargare il campo delle tutele che ogni acquirente merita.
Già la negativa esperienza maturata nell'applicazione della normativa che ha consentito la trascrizione dei contratti preliminari avrebbe dovuto fungere da pressante monito per il legislatore: ma è a tutti noto che il mercato ha preferito continuare nella prassi di sottrarre al Fisco una parte del corrispettivo pattuito piuttosto che approfittare delle notevoli tutele che dalla trascrizione del contratto derivano.
Il vero problema è dunque quello fiscale e la nuova legge - forse anche in ragione dei limiti imposti dalla legge delega - non ha affrontato con sufficiente completezza il tema della trasparenza delle contrattazioni immobiliari in linea con la normativa antiriciclaggio.
Il Notariato, che vive quotidianamente "sul campo" questi problemi, ha esattamente il polso della situazione e da molto tempo ha avanzato proposte che risolverebbero in radice il problema, con soddisfazione per tutti gli interessi in gioco.
L'augurio è che il legislatore abbia la sensibilità di affrontare anche queste tematiche e in particolare i problemi determinati dalla diversità di importi tra il corrispettivo e il valore fiscale minimo.
Una volta risolto dunque il problema fiscale, la nuova legge offrirebbe una migliore tutela per la parte acquirente: peraltro, il caso di "crisi" che la nuova legge contempla si "limita" al solo fallimento dell'imprenditore, quando invece una effettiva compiutezza della tutela della parte acquirente si realizzerebbe (cosa che la legge dimentica) se i casi di "crisi" comprendessero anche tutta quella serie di eventi che, tra contratto preliminare e rogito, possono pregiudicare, tanto quanto il fallimento, l'aspettativa della parte acquirente a conseguire la proprietà dell'immobile promessole in vendita.
Infine, in un calcolo di costi/benefici, se è vero che la nuova legge offre tutela mediante la consegna di una assicurazione e di una fideiussione, è pur vero che il costo di queste pratiche inevitabilmente ricadrà nella sfera degli acquirenti, che quindi acquisiranno bensì tutela, ma a loro spese. Quanto alla fideiussione, sarebbe stato preferibile che il legislatore l'avesse pretesa "a prima richiesta" e che si fossero pure pretesi requisiti di patrimonializzazione dei fideiussori in modo che ne fosse garantita la solvenza.
L'auspicio è dunque che la soddisfazione per il risultato ottenuto non finisca per essere contraddetta dai fatti.
* Presidente del Consiglio nazionale
del Notariato

fonte: Osservatorio Immobiliare

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