La nuova legge di tutela degli acquirenti di immobili da costruire sta per trovare posto nel nostro ordinamento, introducendo in esso il principio della doverosa tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Si tratta di un principio di civiltà condiviso dalle Associazioni dei costruttori (Ance) e da quelle degli acquirenti (Assocond/Conafi) e unanimemente tradotto in principio di legge con il consenso di tutte le forze politiche rappresentate in Parlamento, sia di maggioranza (la redazione del decreto attuativo è stata coordinata dal sottosegretario Michele Vietti) che di opposizione (il primo firmatario della legge è stato Lino Duilio).
La legge (che un convegno del 23 giugno a Roma, in via Rieti 13, alle 14, consentirà di approfondire) ha registrato anche delle critiche, tutte di natura tecnica, alcune delle quali non appaiono condivisibili. Uno degli appunti riguarda la sua probabile scarsa applicazione per il consistente fenomeno dell'evasione fiscale: in sostanza tutti i versamenti "in nero" sarebbero privi di tutela. L'obbligo della fideiussione vale per qualsiasi versamento effettuato dall'acquirente e nel dettato normativo non trova spazio la distinzione tra versamenti regolari e versamenti "in nero". Ma questi ultimi sono certamente un fenomeno di un pessimo costume. Affermare che la legge in questione è carente perché nel nostro Paese esiste l'evasione fiscale, è quanto meno paradossale.
Quanto alla critica di una tutela limitata ai «soli casi di fallimento» del costruttore, essa sembra dimenticare che proprio per questi casi le famiglie coinvolte dal 1993 a oggi sono state oltre 200mila. Prima dell'entrata in vigore della nuova disciplina, il credito vantato dall'acquirente per gli acconti versati al costruttore, in caso di fallimento, era privo di qualunque reale prospettiva di recupero. La legge, dunque, ha voluto semplicemente rafforzare la posizione dell'acquirente, garantendo che, in caso di fallimento del costruttore, gli importi versati in acconto fossero immediatamente disponibili, previa escussione della garanzia.
Altra nota critica non condivisibile è quella relativa alla dubbia affidabilità degli intermediari finanziari abilitati al rilascio della fideiussione, in aggiunta alle banche e alle assicurazioni. Infatti il rilascio della fideiussione può essere effettuato anche da intermediari finanziari. La norma, però, non ha fatto altro che riprendere quanto previsto nella "legge Merloni" in tema di lavori pubblici a garanzia dei crediti della pubblica amministrazione. Infatti, il regime di vigilanza e controllo da parte della Banca d'Italia, che è previsto dall'articolo 107, con particolare riferimento all'adeguatezza patrimoniale, al contenimento del rischio e alla organizzazione amministrativa e contabile degli intermediari iscritti all'elenco speciale in questione, consente di assimilare questi operatori ai soggetti esercenti le attività bancarie o assicurative, assolvendo così adeguatamente la funzione di copertura dei rischi assunti dall'acquirente.
Infine è vero che la nuova legge non ha espressamente previsto la formula della fideiussione a prima richiesta, ma tale omissione non introduce la facoltà del garante di rifiutare il pagamento e rinviarlo a suo piacimento. Infatti nella legge traspare evidente l'intenzione del legislatore di consentire all'acquirente una celere procedura di recupero dei corrispettivi anticipatamente corrisposti al costruttore. Il garante non potrà opporre all'acquirente il beneficio dell'escussione preventiva del debitore principale, né potrà opporgli il mancato pagamento della commissione o premio da parte del costruttore e sarà tenuto al pagamento dell'importo dovuto entro trenta giorni. Un sistema di garanzie, che, tutelando la parte più debole, le consente un celere recupero delle somme anticipate.
Viene anche criticato il meccanismo di alimentazione del Fondo di solidarietà, che si alimenta con il prelievo del 4 per mille sulle somme oggetto di garanzia fideiussoria (e non sull'intero valore dell'immobile). È un costo insignificante rispetto alla dispersione di ricchezza di 200mila famiglie coinvolte nei fallimenti immobiliari ed è un prezzo che la collettività ha l'obbligo di pagare nei loro confronti.
FRANCO CASARANO
Presidente di Assocond
fonte: Osservatorio Immobiliare
