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Ci vorrà tempo. Ma le cose potrebbero cambiare davvero con la certificazione di qualità degli immobili, una proposta molto circostanziata lanciata da Confedilizia e Rina. É il primo serio tentativo di rispondere a una domanda forte del mercato e degli operatori: introdurre criteri chiari per definire la qualità di un immobile.
Rina (Registro italiano navale, attivo del 1861) è un ente certificatore che si è occupato di controllo qualità nelle grandi opere già dagli anni 70 e che si è impegnato a definire gli standard da applicare, di concerto con Confedilizia, che può vantare una profonda conoscenza dei problemi dell'immobiliare.
La scelta di chi deciderà di chiedere la certificazione costituirà una garanzia di grande rilevanza per chi usa l'immobile ma anche per i possibili acquirenti. É facile quindi prevedere che gli edifici interessati, nell'immediato, saranno immobili di un unico proprietario o condomini di pregio.
Il campo di applicabilità.
L'iniziativa non si pone direttamente in concorrenza con quella lanciata dall'Ance, perché rivolta essenzialmente a edifici interi già esistenti e, comunque, con un approccio differente. Tuttavia viene specificato che le sono applicabili anche a edifici in corso di realizzazione in funzione della progressiva messa in opera degli elementi. In questo caso le verifiche vengono fatte e la certificazione è rilasciata a fine lavori.
La certificazione, infine, può essere rilasciata anche alle singole unità immobiliari ma si limiterà alla classe (cioè le attività di maintenance) e alle notazioni addizionali.
Il processo.
Le fasi operative del processo di certificazioni partono dai dati documentali e dalle visite ispettive.
Fra i primi occorre ricordare che linee guida indicano i dati autorizzativi, i Prg e le norme urbanistiche e la relativa rispondenza dell'immobile, i requisiti strutturali, l'analisi degli impianti (intendendo le dotazioni tecnologiche accessorie di cui al Dpr 380/2001), il piano di manutenzione e di gestione ordinaria. Le visite ispettive consisteranno invece in esami dell'ambiente circostante all'immobile, dei requisiti strutturali, dalla funzionalità degli impianti, dello stato di conservazione, dell'applicazione procedurale dei piani di manutenzione e gestione ordinaria. Le vanno invece dalla rilevazione di materiali potenzialmente tossici, all'inquinamento acustico, al risparmio energetico, al cablaggio, all'ambiente di suolo e sottosuolo, all'elettromagnetismo.
I tre livelli.
La certificazione è possibile a tre livelli. Il primo, chiamato Build-cert, consiste nell'identificazione dell'immobile finalizzata , segue l'analisi degli elaborati tecnici (relativi a tutte le modifiche successive alla costruzione) e dello stato di conservazione, dall'esistenza di servitù e contenziosi allo stato del terreno (corsi d'acqua), alla tipologia e consistenza delle strutture portanti, agli impianti (idro-sanitari, antincendio, elettrici, termici, ascensori). Il secondo livello è la Build-man (maintenance), dove vengono messi sotto la lente il piano di manutenzione, predisposto dal proprietario (o condominio) con relativo programma di manutenzione. Rina verifica poi la gestione dell'immobile, attraverso l'esame dei servizi amministrativo, legale-assicurativo e locazioni, sia con verifica documentale che con visita ispettiva. Il terzo livello (Build-plan) è il più sofisticato e consiste nella verifica dell'adozione, da parte del proprietario, di un vero e proprio progettato per la .
I contenuti del sistema di gestione vanno inseriti in uno schema (riprodotto in questa pagina). Un efficiente sistema informativo di gestione (S.i.ge), che per Rina è per la certificazione di livello Build-plan, dovrà avere requisiti che soddisfino gestibilità, disponibilità dei dati, aggiornabilità, integrabilità, coerenza e sicurezza.
Saverio Fossati

fonte: Il Sole 24 ore

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