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La sensazione di minore dinamicità che negli ultimi mesi si avverte nelle principali piazze immobiliari italiane è confermata anche dall'andamento del mercato milanese, in cui la domanda è ormai orientata verso abitazioni di qualità mentre l'offerta di buon livello appare sempre più rarefatta. Milano fa tendenza fra le grandi città. Ma va detto che mai come in questo ciclo immobiliare i centri minori hanno registrato un'onda decisamente lunga delle variazioni: ancora oggi gli aumenti non sono completamente cessati mentre nelle grandi città il giudizio unanime degli operatori è orientato sull'assestamento, in attesa di una discesa.
Il Sole-24 Ore del lunedì ha interpellato le tre associazioni degli agenti immobiliari (Anama, Fiaip e Fimaa) e i due maggiori operatori (Gabetti e Tecnocasa): la sensazione generale è che due importanti indicatori, cioè lo scarto fra prezzo richiesto e prezzo effettivo di vendita e il tempo medio che intercorre fra incarico all'agenzia e rogito, siano coerenti con le previsioni degli operatori.
Per Alberto Bellini, presidente dell'Anama, nell'ultimo trimestre si sono allungati di almeno un mese i tempi rispetto all'ultimo semestre 2002, quando per vendere occorrevano circa tre-quattro mesi. 'Mentre la differenza fra le proposte del venditore e quelle dell'acquirente si mantengono sul 10 per cento - dice Bellini -, soprattutto se il rogito è vicino al compromesso, grazie soprattutto ai tassi, sono addirittura in calo gli spread e il fisso a 20 anni è al 6 per cento'. Quanto alle prospettive del mercato 'A Milano e Roma, ormai, i prezzi sono al top e c'è stabilità, in attesa di una discesa. Nelle altre città c'è ancora un tendenza all'aumento, soprattutto per le case nuove. Ma il mattone è ancora visto come investimento sicuro e il numero delle compravendita non cala; c'è ancora equilibrio fra offerta e domanda, che resta elevata. I mutui favorevoli aiutano molto.
Secondo Alberto Pizzirani, presidente della Fimaa, 'Il mercato del mattone continua a correre, ma su tre binari differenti: case e zone di pregio, con quotazioni ancora in ascesa; abitazioni di medio livello, i cui prezzi hanno iniziato a stagnare; e infine la fascia di bassa qualità, dove va allargandosi la forbice tra prezzi richiesti a inizio contrattazione e prezzi finali'. Quanto ai tempi medi di conclusione di una compravendita, hanno subito un lieve allungamento: 'Stiamo in generale tra i 2 mesi e i 4 mesi - specifica Pizzirani - ma si dilatano se a vendere è chi occupa l'abitazione'.
Sulla stessa linea Alessandro Ghisolfi, capo ufficio studi della Gabetti: 'I ribassi per immobili di bassa qualità, coinvolti anch'essi nell'esagerata crescita dei prezzi degli ultimi tempi, sono adesso di almeno il 10 per cento e in alcuni casi anche del 15 per cento mentre fino a un paio d'anni fa non si oltrepassava il 5 per cento'. Una differenza che si riscontra anche nei tempi di vendita: 'Per immobili di media grandezza e dotati di 'optional' importanti come il posto auto - dice Ghisolfi - a Milano l'affare si conclude mediamente in un mese e mezzo, ci vuole almeno il doppio se si tratta invece di appartamenti di qualità bassa e da ristrutturare'.
Rocco Attinà, responsabile dell'Osservatorio della Fiaip, indica fra il 10 e il 15% lo scarto dei prezzi. ' E i mesi di attesa sono ormai quattro, in lieve aumento'. I mutui, precisa Attinà, vengono scelti in percentuale superiore ai due terzi degli acquisti. Un dato su cui concorda anche Pizzirani.
Tecnocasa sottolinea le differenze profonde a seconda delle città: l'analisi della disponibilità di spesa ad aprile mette in evidenza che il 43,8% delle persone desidera spendere meno di 100mila , il 23,7% tra i 100mila e i 150mila, il 17% più di 199mila e il 15,5% tra i 150mila e i 199mila . 'Quello che si nota complessivamente - dice Guido Lodigiani, responsabile dell'ufficio studi - è un aumento, rispetto a gennaio, delle classi di spesa intermedie'. La città in cui in media i potenziali acquirenti sono disposti a spendere di più è Roma, con il 33,5% di richieste oltre i 199 mila .

fonte: Osservatorio Immobiliare

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