Oramai è prassi diffusa nelle agenzie immobiliari, in fase di redazione di contratto preliminare di compravendita, cercare, produrre ed allegare tutta una serie di documentazione a garanzia della “bontà” del bene acquistato, ma soprattutto per tutela della “parte debole” in una transazione immobiliare che è notoriamente quella acquirente; vediamo quale di questa documentazione è bene farsi dare dalla agenzia:
“Atti di provenienza”: ovvero il “titolo” con il quale il venditore è entrato in possesso dell’immobile (atto di compravendita, successione, donazione ecc.).
Ispezione ipotecaria alla Conservatoria dei Registri Immobiliari: questo tipo di ispezione consente da un lato di identificare la reale proprietà del bene (confrontando i dati con quanto al punto precedente) e dall’altro di accertarsi che sul bene non gravino iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli.
Visura catastale: pur non essendo probatoria ai fini della proprietà, fornisce una serie utile di indicazioni quali l’identificazione catastale del bene e la rendita che costituisce la base imponibile per le imposte relative all’immobile.
Planimetria catastale: è bene avere questo tipo di planimetrie e non altri tipi (salvo gli immobili in costruzione) perché se si notano difformità tra il disegno e lo stato reale dell’unità immobiliare significa che c’è qualcosa che non va e che è meglio approfondire.
Concessioni edilizie- concessioni in sanatoria: l’immobile, oltre a dover corrispondere alla planimetria catastale, deve essere conforme alle concessioni rilasciate dal comune che è bene vedere; se poi sono stati fatti lavori che non siano solo migliorie estetiche, ma spostamenti di muri od altro è bene farsi dare dal proprietario “la prova” che il lavoro è stato autorizzato; tale prova potrebbe essere una concessione edilizia, od una concessione in sanatoria se l’opera era stata eseguita senza autorizzazione e “condonata” in un secondo momento.
Certificato di abitabilità: costituisce una ulteriore garanzia per quanto riguarda l’immobile ed è bene non dar sempre per scontato, anche se l’immobile non è recente, che esista; vi sono casi particolari dove l’abitabilità non c’è , ed in questo caso il Notaio difficilmente arriverà a rogitare.
Dichiarazione dei redditi: per essere “vendibile”, l’immobile deve essere stato dichiarato nell’ultima dichiarazione dei redditi del venditore.
Aspetti condominiali: è bene avere un’idea (meglio se un prospetto fatto dall’amministratore di condominio) delle spese di gestione; ma è bene assicurarsi anche che non siano state deliberate, o siano in corso di delibera, spese per manutenzioni straordinarie, il costo potrebbe ricadere sull’acquirente. Come si vede sono molti gli aspetti da approfondire prima di sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita (ve ne sarebbero altri ancora) ed il vostro consulente immobiliare di fiducia vi sarà certamente di aiuto in questo, ma alla base di tutto bisogna ricordarsi una cosa, semplice, ovvero che un immobile non va acquistato “con il cuore”, ma “con la testa”.
fonte: a cura di Paolo Padovani
