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Se spesso si parla e si discute della “entità del compenso provvigionale”, anche se il 3-4% è oramai assolutamente usuale per le agenzie immobiliari professionali, affrontiamo in questo spazio un’ altra “spinosa” questione ovvero “quando” si deve corrispondere il compenso, o “provvigione” all’agenzia immobiliare; chiariamolo immediatamente: si paga, generalmente e giustamente, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita.
Se per gli esperti del settore immobiliare è molto chiaro questo punto, lo è certamente meno non tanto ai clienti che spesso, in piena fiducia, non contestano questo punto, ma quanto ai “consulenti” dei clienti (commercialisti, avvocati, notai, bancari) che spesso si arrogano il diritto di stabilire quanto e quando il compenso di un altro professionista vada pagato; un po’ come se una agenzia immobiliare consigliasse il proprio cliente quanto e quando pagare la Banca od il Notaio; vi pare possibile? Eppure accade a danno delle agenzie immobiliari.
Per, come si suole dire, “tagliare la testa al toro”, forse è meglio valutare questo aspetto dal punto di vista legale per dire che, anche se non esiste una norma specifica che indichi quando va pagato il compenso all’intermediario, è altrettanto vero che il Codice Civile e la Giurisprudenza indicano in modo perentorio quando questo compenso, diciamo così, “maturi”; il diritto alla provvigione è sancito dall’articolo 1755 del Codice Civile, ma è la Giurisprudenza allo stesso legata che chiarisce quando “nasce il diritto” e vediamo un paio di esempi concreti: La Cassazione Civile (sez. III, 17/11/1994 n.9743) stabilisce che “il diritto del mediatore alla provvigione sorge allorché egli abbia messo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare….” richiamando, in modo lapalissiano, l’art.1754 che definisce la figura del mediatore; bene, il quesito conseguente è di chiedersi quando “un affare è concluso”: ce lo dice la sentenza della Cassazione Civile (sez. III, 13/03/1995, n.2905) indicando che “per conclusione dell’affare debba intendersi il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti….”, ovvero, per chi è pratico della materia, il contratto preliminare di compravendita che possiede le caratteristiche sopra evidenziate.
Ad essere maggiormente pignoli, il diritto alla provvigione potrebbe essere individuato in un momento addirittura antecedente alla sottoscrizione del contratto preliminare dato che, come tutti i contratti, esso è concluso, ai sensi dell’art. 1326 del Codice Civile “nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”, (anche se per quel “viene a conoscenza” meriterebbe di essere approfondito l’art. 1335 del Codice Civile); se così è, e dato per assunto che la Giurisprudenza considera le proposte accettate già come un contratto, contenendone tutti gli elementi essenziali, il compenso provvigionale potrebbe essere addirittura richiesto prima della sottoscrizione del preliminare.
Quindi, uscendo dalla normativa e tornando “nel mondo di tutti i giorni”, si capisce come siano assolutamente infondate le pretese di coloro che intendono posticipare all’atto notarile la corresponsione di una prestazione professionale, di fatto e per norma, già avvenuta; il seguire, accudire ed assistere comunque il proprio cliente fino al momento dell’atto pubblico di compravendita fa comunque parte degli impegni deontologicamente assunti dalla agenzia immobiliare e che, usualmente, viene pienamente assolto e sempre più spesso, ciò va detto, in sinergia con il lavoro del Notaio rogante che capisce (almeno i più lungimiranti) che avere un agente immobiliare preparato e seguito, aiuterà lui ad avere pratiche sempre meglio “istruite”.
Non vale nemmeno la scusante, spesso utilizzata, dal cliente che asserisce che “la tale o talaltra agenzia mi fa pagare meno ed all’atto notarile”; può darsi che esista qualche collega così poco professionale (o che abbia legittimamente pattuito questo tipo di accordo), ma ciò che conta e che oramai bisogna che tutti, clienti e loro consulenti professionali in primis, prendano atto è che la categoria degli agenti immobiliari è, perché così riconosciuta dalla legge e perché lo è di fatto, una “Categoria Professionale” e come tale va rispettata in tutte le sue peculiarità: compreso il pagamento dei compensi Professionali dovuti.
Arch. Paolo Padovani

fonte: a cura di Paolo Padovani

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